Se sauver des soucis!

FAIT VÉCU: Prendre un courtier pour sauver de l'argent? Et bien oui! Voici un témoignage d'un client qui fut bien content de recevoir mes conseils:

Hello Roxane,

 

Juste pour te remercier de tes mises en garde - quand je commencais le magasinage de condos j'avais l'oeil sur un condo à Verdun, qui était à vendre sur DuProprio. Tu m'avais averti que le proprio - F-P Rémillard - avait fait des transactions bizarres pour le financement de l'immeuble.

En bout de ligne j'étais resté méfiant suite à tes avertissements, et le proprio ne m'inspirait pas confiance.

Quelle surprise ce matin: Article sur ledit proprio dans La Presse: http://www.lapresse.ca/actualites/quebec-canada/justice-et-faits-divers/201205/07/01-4522974-un-ex-candidat-conservateur-a-signe-des-prets-a-un-taux-de-598.php

Contexte ci-dessous.

Merci pour ton aide!

Vos prières à travers votre testament

Prière de ne pas négliger !

Faire son testament n'est pas une tâche facile. Nous souffrons tous en quelque sorte du syndrôme «ne touche pas à mes affaires».

                                              image tirée du blog Bon_Dali

Alors, lorsque vient le temps de prendre une décision lucide de qui s'occupera de nous et de nos biens lorsque que nous seront inaptes à prendre des décisions ou encore décédés, il arrive courrament que nous ne voulons donner plein pouvoir d'exécution à notre liquidateur.

Prière d'éviter les complications pour faciliter la transaction!

Il devient important de rédiger son testament, qu'il soit inscrit sur un bout de papier, que vous utilisiez un formulaire acheté dans une librairie ou encore que vous reteniez les services d'un notaire, lors de l'achat de biens immobiliers.

Advenant qu'il n'y ai rien d'écrit, les héritiez légaux se partageront les charges et les sommes selon un tableau pré-établi par le code civil.

Alors que vous avez choisi votre liquidateur ou tuteur, vous aurez le choix de lui donner le pouvoir de simple ou de pleine administration.

Rappelez-vous qu'il n'est jamais évident de gérer nos émotions alors que nous venons de perdre un proche ou que vous le voyez perdre ses moyens. Si jamais vous donnez simple exécution à votre administateur, une demande devra être fait devant un tribunal afin de vous donner pleine
administration au liquidateur ou tuteur de votre propriété puisque la simple administration ne donne pas le pouvoir de vendre des actifs et actions. Votre succession tombera donc dans le processus long et coûteux du système juridique.

Prière d'accélérer le processus!

Votre courtier immobilier devra passer par certaines étapes de vérification avant même la mise en vente de la propriété du défunt ou de l'inapte, même si vous lui demandez d'accélérer le processus.

                                          image tirée de comprendrechoisir.com

Plus que vous aurez donné de pouvoir au liquidateur, tout en étant en santé mentale de le faire, moins qu'il y aura de chance que quelqu'un remette en question votre testament et plus que le processus sera rapide.

Notez que si votre succession n'a pas l'âge légale pour procéder et que vous n'avez pas prévu un successeur majeur, les délais se verront encore une fois prolongé.
           
Écoutez mes prières!

Je vous suggère de contacter un courtier immobilier lors d'une réunion de famille afin qu'il vous explique toutes les étapes et vérifications à franchir lors de  la mise en vente d'une propriété d'un défunt, avant même qu'un des membres de votre famille ne deviennent inapte à prendre des décisions.

Aussi, avant même d'acheter votre premier bien immobilier, choisissez et écrivez qui prendra votre place en tant que propriétaire de votre quote-part indivise. Cela évitera à votre conjoint(e) de devenir propriétaire avec sa belle-famille!

Avant de rénover

Il est important de comprendre que lorsque vous effectuez des réparations majeures à votre propriété, il n'est pas toujours possible de récupérer 100% de la valeur investie. Le schéma illustre très bien les dernières tendances qui sauront créer le coup de coeur chez les acheteurs.

Il est aussi important de garder toutes les factures au dossier!

Bonne réno!

Des chiffres qui en disent long! vente résidentielle MARS 2011

 Depuis le début de l'année, la Chambre Immobilière de Québec (CIQ) dévoile des résultats peu reluisants quant au nombre de ventes réalisées sur le marché résidentiel en comparaison à l'année dernière.

En janvier et février, les ventes ont fait une chute respective de 5 % face à l'année dernière.
Mars n'est pas épargné. Il affiche une baisse de 9%. Il y a pourtant 33% de plus de propriété à vendre sur le marché!

La copropriété est la plus touchée avec une baisse de 19% et suit de très près, avec une baisse importante de 18%, la vente des plex (2 @ 5 logements).
 Les nouvelles normes au niveau de l'emprunt hypothécaire doivent y être pour beaucoup mais je crois que, pour ce qui est des plex, l'état des bâtiments ainsi que leur revenus nets n'ont pas réussi à s'adapter et réfléter la hausse de la valeur marchande qu'ils ont subi il y a 2 ans. Il est de plus en plus difficile de trouver pour un investisseur un immeuble rentable dès achat. Et comme le profit se fait à l'achat, le nombre de vente diminue.
C'est la maison unifamiliale qui souffre le moins avec un maigre  4% de perte. Intéressant de constater que le prix moyen de vente d'une propriété unifamiliale n'affiche qu'une hausse de 2 760$ face à l'année dernière.

Avec tous les projets de construction neuve qui s'en viennent dans l'année, cela aura comme effet d'alourdir ces chiffres. Plus de propriété à vendre sur le marché et le nombre de vente qui diminue, le prix de vente de votre propriété aura aussi tendance à se diriger vers le bas!

Alors vendeurs, considérez vos offres alors que le marché vous avantage encore.

Assurance titres commerciale

Assurance titres commerciale Il peut être intéressant, au moment de l’achat d’un immeuble commercial, de souscrire à une assurance titres.

L’assurance titres est une assurance de dommages qui garantit l’état des titres d’une propriété à une date donnée. Il s’agit d’une assurance complémentaire à l’opinion du notaire ou de l’avocat qui vient étendre la protection de l’assuré sur des points particuliers que le juriste ne peut garantir. La couverture d’assurance protège contre tout ce qui peut vicier le titre de propriété, qui était présent ou latent avant la date de la police et qui occasionne un dommage à l’assuré après la date de la police.

L’assurance titres souscrit l’opinion du juriste et, en plus, couvre des cas qui ne peuvent pas être contrôlés par le juriste, comme la fraude, les erreurs d’arpentage ou les actes mal ou non publiés au bureau de la publicité des droits. Une assurance titres peut être prise en remplacement d’un certificat de localisation, ce qui peut représenter une économie considérable de coûts.
La prime de l’assurance titres n’est payable qu’une seule fois, au début de la transaction. Il n’y a aucun renouvellement ni autre paiement à effectuer par la suite. De plus, au moment d’une réclamation, l’assuré n’aura aucune franchise à débourser.

Puisque que l’assurance titres protège le client des problèmes de titres ou au certificat de localisation qui sont soulevés avant la signature, il n’a pas de délai supplémentaire à prévoir. Ainsi, la transaction peut poursuivre son cours.

Les particularités du plan d'urbanisme en commercial

Petit rappel... Un courtier immobilier a comme fonction de vérifier les informations qui vous sont délivrées. C'est donc entre autre à lui de vérifier la vocation d'un immeuble commercial. Pourquoi? Et que se passera-t-il s'il ne le fait pas?

Qu'est ce qu'un plan d'urbanisme?

Un plan d'urbanisme est une vision d'ensemble de l'aménagement d'une Ville. Il est divisé en zone vocative particulière soit commerciales, industrielles et résidentielles puis sous-divisé par sous-sections.
Commerciales en commerce au détail, restauration, stations services, etc. ;
Industrielles lourd, léger;
Résidentiels multilogements, plexes, unifamiliales.



Il est important de se tourner vers son arrondissement afin de connaître ce qui touche un lot précis puisqu'il peut bénéficier d'un droit acquis ou faire partie d'un «spot zonning».

Droit acquis
Au Québec, la Régie du bâtiment est très stricte sur ce qui entoure les règles d'un bâtiment au niveau de la sécurité des usagers. C'est pourquoi même si un propriétaire détient, par exemple, un immeuble à revenus bénéficiant d'un droit acquis quant à son emplacement, fonctionnant sous un veux système d'incendie et qu'il le vend, l'acheteur ne pourra profiter de son droit acquis pour éviter de changer le système d'incendie désuet puisque cela touche la sécurité des usagers. Bref au Québec, il n'y a aucune tolérance quant aux normes de santé et sécurité face à un immeuble bénéficiant un droit acquis.

Lorsqu'un immeuble bénéficie d'un droit acquis, informez-vous à savoir si les réparations, les extansions ou encore si la reconstruction suite à un incendie est permise lorsqu'il est détruit de plus de 25%, 50% ou 75%. Perderez-vous votre droit acquis dans ce cas?

Si vous achetez un immeuble inhabité depuis moins de 6 mois, bénéficie-t-il encore de son droit?

Renseignez-vous à votre arrondissement et demandez la preuve papier!

Spot Zonning

Commençons par un exemple: sur une rue résidentielle vous avez un bâtiment à revenus avec un dépaneur au rez-de-chaussé. Il est le seul à oeuvrer commercial dans la rue. Vous désirez l'acquérir et surtout à cause des revenus intéressant que réalise le dépanneur.
Puisque celui-ci bénéficie d'un droit d'exploitation commerciale, pourrez-vous modifier la vocation de l'immeuble à revenus en condo commercial?
Un seul conseil, lors de votre promesse d'achat assurez-vous de mettre la condition de vérification et acceptation du projet à la Ville. Même si le bâtiment respecte les normes de sécurité et santé ainsi que les normes du code du bâtiment pour un tel projet, la Ville peut se réserver le droit de le refuser puisque l'immeuble est en situation de Spot Zonning.


Advenant que votre courtier n'ai pas fait les vérifications adéquates dans de telles situations, vous pourrez vous tourner vers le Fond d'Indemnisation afin d'avoir recourt monétaire si cela vous a causé préjudice.

Quoi penser de cette nouvelle certification QSC qui sera lancé en Avril?

La Chambre immobilière de Québec lancera publiquement en avril 2011 un nouvelle certification  qui assurera la qualité du service qu'offrira un courtier immobilier lors d'une transaction.

Quand on sait que seulement 28 %des gens*font confiance aux courtiers immobiliers?
Que le courtier immobilier arrive au 23e rang sur 30 professions évaluées*sur l’indice de confiance des consommateurs, que lors de la recherche d’une propriété, 90 % des consommateurs utilisent Internet comme source d’information?

Mise en situation:
Deux courtiers immobiliers vous offrent de vendre votre propriété avec la même visibilité et le même taux de rétribution. L'un est votre ami et l'autre est un courtier certifié QSC. Lequel choisirez-vous?

QSC - Qualité de Service à la Clientèle

La certification QSC est un outil marketing garantissant au consommateur l’engagement du courtier immobilier à lui offrir le meilleur service à la clientèle qui soit. Les services rendus par le courtier immobilier, et décrits dans la garantie signée par les parties, sont évalués à la conclusion de chaque transaction par une firme externe. Une cote de satisfaction pour chaque courtier certifié est disponible au public et le courtier immobilier peut aussi voir les détails de chaque évaluation. Afin de garder cette certification, le courtier devra conserver une cote supérieur à 3,75 / 5.

 

Est-ce que cette certification influencerait votre choix ?

 

* Selon un sondage janv. 2010 Léger Marketing